O Coronavírus e os Contratos de Locação Imobiliária

Por: Cabanellos Advocacia em 24 de 04 de 2020

Por Reinaldo Mirico Aronis, sócio do Cabanellos Advocacia

No final do mês de fevereiro, foi descoberto o 1º caso do novo Coronavírus (Covid-19) no Brasil. Menos de um mês depois, já tínhamos milhares de casos confirmados pelo país todo e, infelizmente, centenas de mortes anunciadas. Além das lastimáveis vidas perdidas, estamos presenciando, também, um cenário desolador para a economia nacional e mundial.

Seguindo as orientações da Organização Mundial da Saúde (OMS) e do Ministério da Saúde, praticamente, todos os Estados do Brasil e o Distrito Federal começaram movimentos de “isolamento social” e “quarentena”, onde governadores e prefeitos decretaram o fechamento das atividades empresarias que entendiam não “essenciais”, como farmácias, mercados, alguns tipos de transportes, etc.

Já nos primeiros dias do “isolamento social”, os empresários, comerciantes e industriais, percebendo a diminuição das suas vendas e produções e, na maioria dos casos, o impedimento do funcionamento dos seus negócios, começaram a se preocupar como fariam o pagamento dos seus funcionários, impostos, fornecedores, prestadores de serviço e aluguéis. Medidas Provisórias, Atos Normativos e Resoluções, tratando dos mais diversos temas foram promulgadas. De outra banda, somente o Projeto de Lei 1.179/2020 (PL 1.179/2020), aprovado no Senado Federal no dia 03 de abril e que segue para apreciação do Congresso Nacional, trata sobre as locações de imóveis urbanos.

No texto original, apresentado pelo Senador Antônio Anastasia, havia previsão de possibilitar ao locatário, de imóvel residencial, que sofresse alteração econômica financeira, por demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, a suspensão, total ou parcial, dos pagamentos dos alugueres, vencíveis a partir de 20 de março até 30 de outubro do presente ano. Acertadamente, tal dispositivo foi retirado do texto aprovado no Senado Federal.

C o n t u d o , o P L 1.179/2020 tratou no Artigo 9º, sobre as Locações de Imóveis Urbanos, vedando a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano em ações de despejo ajuizada a partir de 20 de março de 2020, com fundamento no Artigo 59, parágrafo 1º, I (descumprimento de acordo para desocupação), II (rescisão do contrato de trabalho), V (permanência de sublocatário após extinção da locação com locatário), VII (não apresentação de nova garantia), VIII (término do prazo de locação não residencial) e XI (falta de pagamento do aluguel e acessórios em contrato sem garantia) da “Lei do Inquilinato” (Lei 8.245/1991).

Como nada foi disciplinado sobre os pagamentos dos aluguéis e, muito provavelmente, o Congresso Nacional não deverá tratar sobre o tema, permanecendo inalteradas todas as cláusulas constantes nos contratos de locação em vigência. Isto não quer dizer que não possa ocorrer negociação entre as partes. É importante que as partes contratantes tenham uma visão real sobre o momento delicadíssimo que estamos vivendo para, se for o caso, facilitar a negociação do pagamento dos aluguéis que o locatário possa ter dificuldade de honrar, em razão de ter sido afetado pela pandemia.

Mas, tão importante como facilitar a negociação, é que as partes envolvidas mantenham a mais estrita boa-fé nesta “conversação”. Não há dúvidas de que, ao mesmo tempo em que teremos locatários fortemente prejudicados em seus rendimentos, em razão da pandemia, teremos muitos outros que usarão deste cenário para tentarem alguma vantagem perante os locadores.

A negociação, quando for necessária, deve ser no sentido de facilitar o pagamento, não de “perdoar” ou isentar valores. Deve o locador analisar o quanto a crise atingiu o locatário e/ou suas atividades e, a partir daí, verificar um percentual que seja possível ser pago na data do vencimento da locação mensal e, o restante, ajustado/parcelado conforme conveniente para as partes. Existindo boa-fé e bom senso, com certeza será encontrada a solução mais adequada, bem como permanecerão relações saudáveis, quando tudo voltar à normalidade.