Incorporadoras devem atentar para a tributação incidente sobre as vendas realizadas posteriormente ao Habite-se

Por: Cabanellos Advocacia em 25 de 09 de 2018

Recentemente, a Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta nº. 99.001/2018, fixou o entendimento de que a venda de unidades imobiliárias posteriormente à concessão do habite-se não pode ser beneficiada com o Regime Especial de Tributação – RET, devendo ser submetida à tributação normal da empresa. Em números concretos, este entendimento pode acarretar o aumento na carga tributária das vendas realizadas após o habite-se de até 2,73 pontos percentuais, na medida em que a receita submetida ao RET sofre uma tributação de 4%, e as receitas tributadas pelo lucro presumido podem atingir uma tributação, somando o IRPJ, a CSLL, o PIS e a COFINS, de 6,73%.

Com efeito, havia uma divergência interna na Receita Federal acerca da interpretação da Lei nº. 10.931/2004, que criou o regime especial tributário do patrimônio de afetação. Em 2014, o órgão publicou duas soluções de consulta com entendimentos antagônicos: enquanto a Solução de Consulta nº. 7.045/14 previa ser irrelevante, para efeitos de aplicação do benefício do RET, o momento em que realizada a venda da unidade imobiliária – antes ou depois do habite-se -, a Solução de Consulta nº. 244/2014 estabelecia que o regime especial somente se aplicaria às vendas realizadas até a data da extinção do regime de afetação por meio da averbação da sua baixa no competente Registro de Imóveis.

Assim, o recente pronunciamento põe fim à controvérsia e esclarece que o entendimento oficial do órgão de fiscalização é no sentido de que o Regime Especial de Tributação – RET – somente se aplica às vendas realizadas até o momento do habite-se, devendo as receitas decorrentes das alienações realizadas após a extinção do regime de afetação ser tributadas pelo regime normal de tributação da incorporadora. Na fundamentação do seu entendimento, a Receita Federal alega que a tributação favorecida teria por objetivo agregar fator de garantia de conclusão da obra para os adquirentes de unidades imobiliárias ainda na planta ou em construção”, o que não justificaria a sua manutenção posteriormente à extinção do regime de afetação.

No entanto, a limitação temporal que se está pretendendo impor contraria o espírito da legislação que instituiu o regime, na medida em que a intenção do legislador era justamente a de estimular a realização de incorporações imobiliárias mediante o patrimônio de afetação, não havendo qualquer relevância o momento em que realizada a alienação da unidade imobiliária. Ademais, o entendimento oficial penaliza o empreendedor que, em um tempo de grave crise econômica, não deixou de produzir e realizou suas obras, mesmo não conseguindo alienar as unidades habitacionais antecipadamente.

De qualquer forma, deve-se ter presente que o entendimento a ser adotado em qualquer processo de fiscalização será o de que o regime especial somente se aplica às vendas realizadas até a data do habite-se. Para agir de forma distinta, o contribuinte terá de procurar o amparo do Poder Judiciário.

Por Rodrigo Lubisco, sócio do Cabanellos Consultoria Empresarial