O Supremo Tribunal Federal (STF) deverá decidir se empresas cuja atividade principal envolve compra, venda ou locação de imóveis estão sujeitas ao pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao integralizar imóveis em seu capital social. Essa decisão pode impactar significativamente tanto o setor imobiliário quanto a arrecadação dos municípios.

O QUE É O ITBI?
O ITBI é um tributo de competência municipal, incidente sobre a transmissão de imóveis entre pessoas vivas, como em operações de compra e venda. Trata-se de uma das principais fontes de receita para os municípios.

QUANDO A CONSTITUIÇÃO PREVÊ A IMUNIDADE DO ITBI?
De acordo com o artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal, o ITBI não incide nas seguintes hipóteses:
• Quando um imóvel é incorporado ao capital social de uma sociedade (integralização de capital);
• Quando há fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, em razão de não se tratar de compra e venda tradicional.

A EXCEÇÃO QUE GERA CONTROVÉRSIA
A própria Constituição prevê uma exceção relevante: se a empresa tem como atividade principal a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, a imunidade ao ITBI não se aplica.
A controvérsia reside na interpretação quanto ao alcance dessa exceção:
• Se tal exceção abrange tanto a integralização de imóveis ao capital social quanto as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção; ou
• Se essa exceção se limita somente às hipóteses de fusão, incorporação, cisão e extinção, não incidindo na integralização de imóveis ao capital social.

DISCUSSÃO NO STF
O caso em análise pelo STF envolve o Recurso Extraordinário n.º 1.495.108, que teve repercussão geral reconhecida (Tema 1.348).
• Tese do município: O pagamento do ITBI seria devido pelas empresas que integralizam imóveis ao capital social quando sua atividade principal é a administração, compra e venda ou locação de imóveis.
• Tese da empresa recorrente: A exceção constitucional não se aplicaria à integralização de capital, mas apenas às fusões, incorporações, cisões e extinções. Assim, mesmo que a atividade principal seja do ramo imobiliário, a empresa faria jus à imunidade prevista na Constituição para a integralização de imóveis.

POSSÍVEIS IMPACTOS
• Se o STF entender que a exceção não se aplica à integralização de capital social, as empresas do setor imobiliário poderão transferir imóveis para seu capital social sem recolhimento de ITBI, o que favorece a expansão patrimonial e a capitalização dessas sociedades.
• Se o STF decidir que a exceção também inclui a integralização de capital, as empresas imobiliárias terão que arcar com o ITBI nessas operações, aumentando a arrecadação municipal e possivelmente desestimulando tais integralizações.

POSICIONAMENTO DO STJ E DO STF
Jurisprudência do STJ:
• Em precedentes, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido que a imunidade ao ITBI na integralização de imóveis ao capital social está condicionada à atividade preponderante da pessoa jurídica. Caso a maior parte da receita, em período de quatro anos (dois anteriores e dois posteriores ao ato), seja proveniente de atividades imobiliárias, o imposto é devido.
• Esse entendimento reforça a possibilidade de que empresas do setor imobiliário não usufruam da imunidade prevista na Constituição.

Jurisprudência do STF:
• O STF, em decisão monocrática, negou seguimento a recurso em que se alegava imunidade ao ITBI na integralização de imóveis, por entender tratar-se de discussão infraconstitucional e demandar reexame de provas.
• A repercussão geral agora reconhecida (Tema 1.348) indica que o Plenário do STF deverá estabelecer um entendimento definitivo sobre o alcance da exceção, conferindo maior segurança jurídica ao setor imobiliário e aos municípios.

CONSIDERAÇÕES FINAIS
A decisão do STF sobre o Tema 1.348 trará impacto relevante tanto para o planejamento societário e tributário das empresas do setor imobiliário, quanto para as contas públicas municipais. A definição sobre o alcance da exceção constitucional na integralização de imóveis ao capital social poderá alterar práticas empresariais e arrecadatórias em todo o país. Permanecemos à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas sobre o tema e auxiliar nossos clientes na melhor estratégia de organização patrimonial e cumprimento das obrigações tributárias.